Antes de firmar un presupuesto de reforma, grábate una cifra: no adelantes nunca más del 30-40 % del total, según recomienda la OCU. El resto se paga por fases completadas, y el último pago, solo tras el remate final. Con esa regla y la checklist de esta guía, comparar presupuestos deja de ser una lotería. En España se hicieron 1,9 millones de reformas en 2025 —3 de cada 10 hogares mejoraron su vivienda— con un desembolso medio de 2.700 € por hogar, según ANDIMAC. Muchas de esas reformas empezaron con un presupuesto flojo… y acabaron con sustos. Vamos a evitarlo.

Qué debe incluir un presupuesto de reforma: checklist de partidas

La OCU lo tiene claro: un presupuesto profesional incluye estos 10 puntos. Úsalos como checklist antes de sentarte a comparar:

# Qué debe incluir En qué fijarte
1 Identificación fiscal completa Nombre o razón social, NIF/CIF y dirección de la empresa
2 Mediciones m² o metros lineales por partida: es la base real del cálculo
3 Materiales Calidades, marcas y modelos especificados, no "azulejo estándar"
4 Mano de obra Desglosada por oficio y por partida
5 Gestión de residuos Retirada de escombros y contenedor: la partida "olvidada" que luego se cobra como extra
6 Plazos Fechas de inicio y fin, con penalizaciones si procede
7 Precio total CON IVA Impuestos desglosados, nada de "más IVA" en letra pequeña
8 Forma de pago Señal máxima del 30-40 %, pagos por fases, último pago tras el remate
9 Garantía Y la vía de reclamación si algo sale mal
10 Obligaciones accesorias Limpieza de zonas comunes, reparación de daños causados

Un detalle que mucha gente no sabe: el presupuesto firmado por ambas partes tiene valor de contrato. No es un papel orientativo, es el documento al que te vas a agarrar si hay problemas.

Banderas rojas: cuándo descartar un presupuesto

  • Pide el 100 % (o la mayor parte) por adelantado. La señal máxima razonable es el 30-40 %, según la OCU. Quien pide más, descartado.
  • Te ofrece hacerlo "sin IVA". Además de ilegal, te quedas sin factura, y sin factura no hay garantía ni vía de reclamación. Si la reforma sale mal, no existes.
  • No pone plazos de inicio y fin por escrito. Una obra sin fecha de fin es una obra eterna.
  • Partidas genéricas. "Reforma completa de baño: 6.000 €" o un misterioso "varios" sin mediciones ni calidades. Imposible de comparar e imposible de reclamar.
  • Sin NIF, sin cuenta bancaria de empresa o sin seguro de responsabilidad civil. Si hay un daño (una fuga que afecta al vecino de abajo, por ejemplo) y no hay seguro, lo acabas pagando tú.

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Cómo comparar presupuestos de reforma: manzanas con manzanas

El error clásico: pedir tres presupuestos "para reformar el baño" sin más detalle, y elegir el más barato. Cada empresa presupuesta cosas distintas y comparas peras con manzanas. Hazlo así:

  1. Define tú las partidas y calidades antes de pedir. Mismas mediciones, mismos materiales (marca y modelo), mismas exigencias para todos. Solo así los números son comparables.
  2. Pide un mínimo de 3 presupuestos desglosados por escrito.
  3. Compara partida a partida, no el total. Monta una tabla: demolición, fontanería, electricidad, revestimientos, sanitarios o mobiliario, mano de obra, residuos. Donde un presupuesto calla, ahí está el futuro "extra".
  4. Desconfía del que se sale por abajo. Si uno cuesta un 30 % menos, casi nunca es un chollo: suele faltar la gestión de residuos, la licencia, el IVA o media calidad de materiales.
  5. Mira el IVA, los plazos y la forma de pago, no solo la cifra gorda. Un presupuesto "sin IVA incluido" puede convertirse en un 21 % de sorpresa.
  6. Verifica al profesional: NIF, seguro de responsabilidad civil, referencias y obras anteriores. Te contamos cómo en cómo encontrar un profesional de confianza.

Para saber si los números que te dan son de mercado, compáralos con nuestras guías de precios: cuánto cuesta reformar un baño, cuánto cuesta reformar una cocina y cuánto cuesta pintar un piso.

Documentos financieros con calculadora vistos desde arriba, presupuesto en revisión Foto: Tara Winstead · Pexels

IVA en reformas: ¿10 % o 21 %?

Es la duda estrella y la regla es oficial, de la AEAT. La regla general es el 21 %. El 10 % solo se aplica a obras de renovación o reparación en vivienda si se cumplen las tres condiciones a la vez:

  1. El destinatario es persona física y usa la vivienda para uso particular (no vale alquiler ni actividad económica, ni siquiera parcial).
  2. La construcción o rehabilitación de la vivienda terminó al menos 2 años antes del inicio de las obras.
  3. Quien ejecuta la obra no aporta materiales, o su coste no supera el 40 % de la base imponible (el límite se mide sobre el total de la operación, no partida a partida).

El ejemplo oficial de la AEAT lo deja claro: una obra de 10.000 € con 3.000 € de materiales va al 10 %; la misma obra con 5.000 € de materiales, al 21 %. En la práctica, los baños y cocinas "llave en mano" con muebles y electrodomésticos suelen superar ese 40 % de materiales y tributan al 21 %. Aplica a albañilería, fontanería, electricidad, pintura, carpintería y climatización.

Licencia de obra menor y otros costes que casi nadie incluye

La mayoría de reformas de baño o cocina son obra menor o comunicación previa, pero la licencia no es gratis y rara vez aparece en el presupuesto:

  • Reforma de baño: entre 100 y 350 € según el municipio, de acuerdo con Larsant. En muchos ayuntamientos, la tasa más el ICIO se calcula como el 2-4 % del presupuesto de la obra, a veces con una tasa fija de tramitación de 30-50 €.
  • Cocina con cambio de distribución: orientativamente entre 200 y 800 €.
  • Comunicación previa (sin cambios de distribución ni estructura): orientativamente 50-200 €.

Pregunta siempre en tu ayuntamiento antes de empezar, y pregunta al profesional quién tramita la licencia y si su coste está dentro o fuera del presupuesto.

Señal, pagos y garantías: cómo cerrar el trato

  • Señal máxima: 30-40 % del total (OCU). Pagos siguientes por fases completadas y último pago solo tras el remate final.
  • Garantías legales de referencia, según recoge Cubicup a partir de la LOE y el Código Civil: 1 año para defectos de terminación y acabados (pintura, alicatados), 3 años para vicios que afectan a la habitabilidad (humedades, aislamiento, instalaciones) y 10 años para defectos estructurales. Las garantías de la LOE aplican a reformas con cambios sustanciales; en reformas menores rige el Código Civil y lo pactado en contrato.
  • Plazo para reclamar: 2 años desde que se manifiesta el daño. Y para reclamar necesitas factura con fecha, CIF, desglose y garantía. Otra razón más para huir del "sin IVA".

Dos operarios con equipo de seguridad estrechándose la mano, acuerdo cerrado Foto: Kindel Media · Pexels

Errores comunes al comparar presupuestos

  1. Elegir solo por precio total, sin mirar qué incluye cada uno.
  2. Pedir presupuestos con calidades distintas y creer que son comparables.
  3. Olvidar el IVA y la licencia: hasta un 21 % + 2-4 % del presupuesto que no estaba "en la cifra".
  4. No firmar plazos y quedarse sin argumentos cuando la obra se eterniza.
  5. Adelantar demasiado dinero: si el profesional desaparece, el 30-40 % es lo máximo que arriesgas.
  6. Quedarse sin nada por escrito: el presupuesto firmado es tu contrato y tu garantía.

Preguntas frecuentes

¿Cuántos presupuestos de reforma conviene pedir?

Al menos tres, y siempre con las mismas mediciones y calidades para poder comparar partida a partida. Si uno queda muy por debajo del resto, revisa qué falta: residuos, licencia o IVA suelen ser los sospechosos habituales.

¿Cuánto se paga de señal en una reforma?

La OCU recomienda no adelantar más del 30-40 % del total. El resto, por fases completadas, y el último pago solo tras el remate final. Huye de quien pida el 100 % por adelantado.

¿Un presupuesto firmado es un contrato?

Sí. El presupuesto firmado por ambas partes tiene valor de contrato, según la OCU. Por eso debe incluir plazos, calidades, forma de pago y garantía por escrito.

¿Cuándo se aplica el IVA del 10 % en una reforma?

Cuando se cumplen tres condiciones a la vez, según la AEAT: eres persona física y la vivienda es de uso particular, la vivienda tiene al menos 2 años y los materiales que aporta el profesional no superan el 40 % de la base imponible. Si falla alguna, se aplica el 21 %.

¿Cuánto cuesta la licencia de obra menor?

Para un baño, entre 100 y 350 € según el municipio; en muchos ayuntamientos la tasa y el ICIO suponen el 2-4 % del presupuesto de la obra. Para cocinas con cambio de distribución, la horquilla orientativa es de 200 a 800 €.

¿Qué garantía tiene una reforma?

Como referencia legal: 1 año para defectos de acabados, 3 años para los que afectan a la habitabilidad y 10 años para defectos estructurales. Tienes 2 años para reclamar desde que se manifiesta el daño, y necesitas la factura para hacerlo.

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